NYC gewährt Vermietern Steuererleichterung in Höhe von 191 Millionen US-Dollar wegen 3.000 Verstößen gegen die Wohnungsbauordnung

In Flatbush Gardens beschweren sich die Bewohner seit langem über die Zustände innerhalb des Komplexes, 1. August 2023.

Ben Fractenberg/DIE STADT

Der Eigentümer eines weitläufigen Apartmentkomplexes in Brooklyn, der wiederholt wegen sich verschlechternder Bedingungen und mangelnder Reparaturen vorgeworfen wird, hat eine der großzügigsten Steuererleichterungen erhalten, die das Rathaus seit dem Amtsantritt von Bürgermeister Eric Adams gewährt hat.

Beamte des städtischen Ministeriums für Wohnungserhaltung und -entwicklung haben letzten Monat stillschweigend einen Deal unterzeichnet, der den Eigentümern von Flatbush Gardens, einer Ansammlung alter roter Backsteingebäude mit fast 2.500 Mieten, eine 40-jährige Steuerbefreiung im Wert von schätzungsweise 191 Millionen US-Dollar gewährt -stabilisierte Wohnungen in East Flatbush.

Die Steuerbefreiung wurde im Rahmen einer Bestimmung des staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsgesetzes namens Artikel XI gewährt, die darauf abzielt, Wohnraum bezahlbar zu halten. Der Deal sieht vor, dass der Vermieter die fast 3.000 ausstehenden Verstöße gegen das Wohnungsgesetz behebt, die Miete der Wohnungen reguliert und insgesamt 250 Wohnungen für Obdachlose reserviert, sobald freie Einheiten verfügbar werden. Die Ausnahmegenehmigung wurde im Juni vom Stadtrat ohne Einwände genehmigt.

Der Komplex gehört Clipper Realty, einem börsennotierten Unternehmen, dessen CEO David Bistricer ist, ein Geschäftsmann aus Brooklyn, der seit langem ein umstrittener Akteur im Großstadtimmobilienmarkt ist. Im Jahr 2007 wurde Bistricers Angebot, Starrett City, den 5.800-Einheiten-Komplex im Süden Brooklyns, der heute als Spring Creek Towers bekannt ist, zu kaufen, vom Bundesministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung abgelehnt, das Bedenken hinsichtlich Bistricers „Engagement für bezahlbaren Wohnraum“ anführte. Das Starrett-Angebot wurde auch vom Generalstaatsanwalt Andrew Cuomo abgelehnt, der sagte, der Vermieter habe „eine lange und problematische Geschichte des Missbrauchs von Mietern“.

Im Jahr 2010 setzte der damalige Stadtanwalt Bill de Blasio Bistricer auf eine Liste der „schlechtesten Vermieter“ und führte Tausende von Verstößen gegen die Wohnungsbauordnung in Flatbush Gardens an. Der Komplex stand letztes Jahr wieder auf der Liste, als der derzeitige öffentliche Anwalt Jumaane Williams Bistricers Sohn Jacob Bistricer, den Geschäftsführer von Clipper Realty, wegen Tausender Verstöße auf dem Gelände anführte.

Die Innenräume von Wohnungen bedürfen zahlreicher Reparaturen – und auch die Außenseiten einiger Gebäude scheinen in einem schlechten Zustand zu sein.

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Zusätzlich zu Flatbush Gardens, das bereits profitabel zu sein scheint, reichen die Immobilienbestände von Bistricer von Luxusapartmenthäusern in Tribeca und in der Nähe des Lincoln Center bis zum Bürogebäude in der Livingston Street 141 in der Innenstadt von Brooklyn, in dem sich das Housing Court des Bezirks befindet. Die Stadt zahlt Bistricers Firma im Rahmen eines 10-Jahres-Pachtvertrags etwa 10 Millionen US-Dollar pro Jahr.

Beamte des städtischen Wohnungsbaus sagten, die Steuererleichterung sei notwendig, um die Mieten für das Projekt niedrig zu halten und gleichzeitig die Bedingungen zu verbessern. Die Ersparnisse des Eigentümers werden dazu verwendet, „Reparaturen zu finanzieren, um Gebäude in einem lebenswerten Zustand zu halten und gleichzeitig die Erschwinglichkeit für Jahrzehnte in der Zukunft zu schaffen oder zu bewahren“, sagte William Fowler, ein Sprecher von HPD. Der Deal entstand, sagte Fowler, als Jacob Bistricer die städtischen Wohnungsbaubeamten um die Steuererleichterung bat.

Die Vereinbarung sieht vor, dass Clipper Realty in den nächsten drei Jahren mindestens 25 Millionen US-Dollar an Kapitalverbesserungen am Komplex vornimmt, darunter auch an Dächern und Sanitärsystemen. Diese Probleme seien laut Wohnungsbeamten für die überwiegende Mehrheit der 2.988 Verstöße im gesamten Komplex verantwortlich.

Viele der Verstöße gegen die Wohnungsbauordnung sind auf die Art von Lecks und Sanitärproblemen zurückzuführen, die durch die erwarteten Systemreparaturen behoben werden könnten. Aber es gibt auch Hunderte von Verstößen im Zusammenhang mit grundlegenden Wartungsfehlern, die zu Nagetieren, Kakerlaken, Schimmel, verrottenden Fenstern, fehlenden Türen und Bleifarbe geführt haben – Bedingungen, die die Stadt als die gefährlichsten einstuft.

Aufzeichnungen zeigen, dass Anwälte der Abteilung für Wohnungsstreitigkeiten der Stadt im vergangenen Jahr sechs Mal vor Gericht gegangen sind, um Bistricers Renaissance Equity Holdings LLC, die Verwaltungsgesellschaft von Flatbush Gardens, zu zwingen, Reparaturen durchzuführen, einschließlich des Ersetzens fehlender und fehlender Ziegel an einer Außenmauer Verdichtertüren und Bereitstellung von Warmwasser. Im März behaupteten Anwälte der Stadt in einem Gerichtsverfahren, dass Manager des Komplexes fälschlicherweise Reparaturen von Verstößen in Wohnungen in einem Gebäude in der Brooklyn Ave. 1350 bescheinigt hätten, darunter ein kaputtes Waschbecken, abblätternde Farbe sowie fehlende Rauch- und Kohlenmonoxidmelder.

Bistricer seinerseits hat Hunderte von Mietern in den Gebäuden wegen Nichtzahlung oder angeblichen illegalen Besitzes von Wohnungen verklagt. Aufzeichnungen zeigen, dass seine Verwaltungsgesellschaft im vergangenen Jahr beim Brooklyn Housing Court mehr als 500 Räumungsanträge eingereicht hat. Aufzeichnungen zeigen, dass seit 2017 etwa 248 Räumungen von Stadtmarschällen in dem Komplex durchgeführt wurden.

Bistricer und Clipper Realty antworteten nicht auf wiederholte Anfragen nach Kommentaren.

Das East Flatbush-Steuerabkommen kommt ein Jahr, nachdem Mieter vor dem Verwaltungsbüro von Bistricer in der Foster Avenue lautstark gegen die Bedingungen protestiert hatten. Unter den Demonstranten war auch die örtliche Stadträtin Farah Louis. „Es ist bedauerlich, es ist unbewohnbar und es ist nicht fair“, sagte Louis laut einem Nachrichtenbericht über die Kundgebung der Menge. „Wir haben andere Unternehmen, die hinzukommen und diese Gebäude gerechter verwalten können“, sagte sie.

Unter den Demonstranten befand sich auch Marietta Small, die langjährige Präsidentin der Flatbush Gardens Tenant Association, die das Management dafür kritisierte, dass es sich nicht mit den Mietern traf und nur langsam auf Beschwerden reagierte. Kimberly Oliver, Sekretärin der Mietervereinigung, sagte einem Reporter der Brooklyn Paper: „Wir schaffen es nicht, Reparaturen rechtzeitig durchzuführen. Unsere Gebäude werden nicht gereinigt.“

Letztes Jahr forderte das örtliche Stadtratsmitglied Farah Louis ein anderes Unternehmen für die Verwaltung des Komplexes – stimmte dieses Jahr jedoch für die Steuervergünstigung für Bistricer.

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Alle drei dieser Demonstranten einigten sich jedoch in diesem Jahr darauf, die lukrative Steuervergünstigung für den Eigentümer zu unterstützen. Louis, die im Rat für die Maßnahme gestimmt hatte, lehnte es ab, ihre Entscheidung mit DER STADT zu besprechen. Sofern das lokale Ratsmitglied keine Einwände gegen eine Ausnahme erhebt, erfolgt die Genehmigung „pro forma“, sagte Justin Brannan, Vorsitzender des Finanzausschusses des Rates. Brannan fungierte als Sponsor der Steuermaßnahme, die seiner Aussage nach von Stadtbeamten beantragt worden war.

Small schickte ein Unterstützungsschreiben auf dem Briefkopf des Mieterverbandes an die Ratsvorsitzenden, in dem es hieß, der Vermieter habe zugestimmt, „ein Verpflichtungsschreiben zu übermitteln, um alle Befürchtungen und Vorbehalte hinsichtlich des Verkaufs oder der Nichterfüllung von Reparaturen auszuräumen“. Small weigerte sich auch, ihre Entscheidung zu besprechen.

In einem Telefoninterview sagte Oliver, sie sei zuversichtlich, dass das Steuerabkommen zu notwendigen Reparaturen im Komplex führen werde. „Das ist ein sehr altes Anwesen“, sagte sie. „Das ist eine Möglichkeit, es zu schaffen.“ Oliver sagte, sie werde aufmerksam beobachten, wie sich die Arbeiten im Komplex entwickeln. „Ich werde weiterhin ein scharfer Kritiker von Herrn Bistricer und seinem Unternehmen sein, wenn er sich nicht an das hält, was uns gesetzlich zusteht“, sagte sie.

Einige Mieter, die derzeit um Reparaturen in ihren Wohnungen kämpfen, äußerten jedoch Skepsis – und mehr. In der 3104 Newkirk Ave., wo städtische Aufzeichnungen 158 offene Verstöße belegen, sagte eine Frau in einer Erdgeschosswohnung, sie lebe seit 1993 in dem Komplex. „Ich habe Löcher in der Wohnzimmerwand, ein Loch im Boden das Schlafzimmer meiner Tochter und verrottete Fensterbänke“, sagte die Frau, die ihren Namen als Frau Jackson nannte. Das Management sei gekommen, um Fotos zu machen, sei aber nie zurückgekehrt.

Auf die Frage nach der neuen Steuervergünstigung für den Vermieter antwortete sie: „Wenn sie die Arbeit nicht machen, brauchen sie sie auch nicht.“

Vier Stockwerke über ihr reichte eine weitere langjährige Mieterin, Darlene Massey, die mit ihren beiden Kindern lebt und als Haushaltshilfe arbeitet, letzten Monat Klage beim Brooklyn Housing Court ein. Sie sagte, sie wolle den Vermieter dazu zwingen, die Decke in ihrer Küche zu reparieren und Schimmel zu verursachen, der das Badezimmer, die Schlafzimmer und die Fenster durchdringt. Das Management, sagte sie, „ist feindselig. Die Familien in diesen Gebäuden sind ihnen egal.“

Stanley Drummond, der in einer Wohnung im vierten Stock in der 3103 Foster Ave. lebt, sagte, die Manager hätten sich geweigert, zu antworten, als er ihnen von Lecks in seinem Haus erzählte. Schließlich seien Decken im Bad und in der Küche eingestürzt, sagte er. „Zum Glück war ich nicht zu Hause“, sagte Drummond, 64, der Behindertenhilfe bezieht. „Ihre ganze Einstellung ist: ‚Wir kriegen das hin, wenn wir wollen‘“, sagte er.

Die millionenschwere Steuererleichterung des Vermieters sei „obszön“, sagte er. „Mein Mietvertrag besagt, dass ich Anspruch auf eine bewohnbare Wohnfläche habe. Wie könnte jemand dafür belohnt werden, dass er sich nicht an die Regeln hält?“

Ursprünglich als Vanderveer Estates bekannt, wurde die Ansammlung von 59 aneinandergrenzenden sechsstöckigen Gebäuden, die sich über 21 Hektar entlang der Foster Avenue zwischen Nostrand und Brooklyn Avenue erstrecken, 1950 eröffnet und bietet erschwingliche Arbeiterwohnungen. Zu seinen Berühmtheiten gehört, dass in den 1950er Jahren ein junges Mädchen namens Barbra Streisand in der 3102 Newkirk Ave. lebte. Jahrzehnte später wuchs dort auch der verstorbene Schauspieler Michael K. Williams auf. Während der ersten Staffel der HBO-Serie „The Wire“, in der er den Raubüberfall Omar Little spielte, lebte er noch in dem Komplex.

Bistricers Unternehmen kaufte das Anwesen im Jahr 2005 für angeblich 138 Millionen US-Dollar. Er benannte den Komplex in „Flatbush Gardens“ um und startete eine Marketingkampagne, die Fernsehwerbung beinhaltete, um den Komplex bei jungen Berufstätigen als erschwingliche Alternative zu teureren Enklaven in Manhattan wie Stuyvesant Town zu bewerben. Doch im Jahr 2010 brach ein erbitterter Arbeitskampf aus, als das Management seine gewerkschaftlich organisierten Wartungsarbeiter, von denen viele im Komplex lebten, aussperrte, nachdem sie Kürzungen bei Löhnen und Gesundheitsleistungen abgelehnt hatten. Die 16-monatige Aussperrung endete 2012, nachdem ein Richter die Wiedereinstellung der Arbeiter an ihren Arbeitsplätzen, allerdings zu geringeren Löhnen, angeordnet hatte, und nicht bevor eine Flut von Berichten über die schlechten Bedingungen dort berichtete.

Trotz seiner Probleme hat der Komplex an Wert gewonnen. Im Jahr 2020 refinanzierte Clipper Realty die Immobilie für 329 Millionen US-Dollar, ein Deal, der dem Unternehmen 83 Millionen US-Dollar an neuem Kapital einbrachte. Letztes Jahr stellte das Unternehmen den Komplex zu einem angeblichen Preis von 425 Millionen US-Dollar zum Verkauf. In einem an potenzielle Käufer verteilten und von THE CITY eingeholten Angebotsvermerk wurde auf große Personalkürzungen im Jahr 2021 hingewiesen, die dazu beitrugen, den Betriebsgewinn des Komplexes zu steigern.

Gemäß den Bedingungen der Steuerbefreiung benötigt Clipper Realty für jeden zukünftigen Verkauf des Projekts die Genehmigung der Stadt, obwohl das Unternehmen möglicherweise „passive“ Investoren hinzufügt, die keine Kontrolle über den Betrieb haben. Das Steuerabkommen beinhaltet einen zusätzlichen Bonus für den Vermieter, der es Clipper ermöglicht, für einige seiner Wohnungen erhöhte staatliche Mietzuschüsse zu erhalten. In einer Einreichung bei der SEC in diesem Monat schätzte Clipper Realty, dass sich die zusätzlichen Subventionen auf bis zu 8 Millionen US-Dollar pro Jahr belaufen könnten, da die Mietverträge in den nächsten zwei Jahren erneuert werden. Stadtbeamte sagten, die zusätzlichen Subventionen würden zur Aufrechterhaltung der Mieten verwendet. „Dies ist Teil des gesamten Toolset, das wir nutzen, um zukünftige Wartungsprobleme anzugehen“, sagte Fowler, der HPD-Sprecher.

Immobilienanalysten sagten, dass die Steuerbefreiung auf lange Sicht wahrscheinlich den meisten Mietern zugute kommen wird, obwohl dieses Plus eine entscheidende politische Frage mit sich bringt.

„Das Gesamtbild aus Sicht der Mieter ist, dass ihre Miete stabil bleibt und sie Reparaturen zu Gesicht bekommen, die ihnen jahrelang verweigert wurden“, sagte Samuel Stein, Politikexperte bei der Community Service Society. „Die Frage ist, sollte ein Vermieter, der systematisch in die Gebäude investiert hat, dafür mit einer großen Steuervergünstigung belohnt werden?“

Massey, die sich daran erinnerte, als Kind die Wohnung ihrer Großmutter in dem Komplex besucht zu haben, sagte, dass die Eigentümer im Laufe der Jahre zwar kamen und gingen, „das Management aber früher für die Instandhaltung der Räumlichkeiten zuständig war.“ Sie würden versuchen, auf Probleme zu reagieren.“ Selbst die Kontaktaufnahme mit aktuellen Managern sei eine Herausforderung, sagte sie. „Sie gehen nicht ans Telefon. Das Büro ist nur zu bestimmten Zeiten geöffnet. Allein die Einreichung einer Beschwerde dauert Tage.“

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